老廠房怎樣變成新酒店

因該路由 30 米拓寬為60 米， 將原三棟樓拆掉一棟， 僅剩 1985 年建造的兩棟舊廠房。前樓四層、后樓三層， 建筑面積5188m2。城建拓寬道路， 使該廠無法正常生產(chǎn)經(jīng)營， 300 多名正式職工面臨下崗失業(yè)。工人上訪， 政府憂慮， 廠領(lǐng)導(dǎo)班子更是心急如焚。胡錦濤同志指出: 群眾利益無小事。!怎樣解決廣大下崗職工吃飯問題? 這不僅關(guān)系到 300 多個家庭近千人的生存生活， 更關(guān)系到社會穩(wěn)定， 它是對企業(yè)黨組織執(zhí)政能力的一次嚴峻考驗。陶廠長不愧是黨的優(yōu)秀干部， 他組織廠領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過認真分析， 決定充分利用兩棟鄰街廠房樓這僅有的物業(yè)資源， 將舊廠房改造成新酒店。這樣， 一是可將部分下崗職工經(jīng)過培訓(xùn)轉(zhuǎn)變成酒店服務(wù)員， 通過酒店這種勞動密集型產(chǎn)業(yè)性質(zhì)， 直接吸納部分下崗職工再就業(yè); 二是通過酒店增收創(chuàng)效， 每年可獲得150 萬元左右的收益， 補貼給部分不能就業(yè)的下崗職工和上繳退休養(yǎng)老保險金， 從而使300 多個家庭的經(jīng)濟收入得到基本保障; 三是經(jīng)十路拓寬后將廠房前樓直接暴露于外， 嚴重影響經(jīng)十路兩側(cè)整體形象。若改造成星級酒店， 找設(shè)計高手對樓體外立面、場區(qū)景觀重新設(shè)計裝修， 將會變廢為寶， 使該樓成為整個經(jīng)十路的又一風(fēng)景亮點， 可為濟南城建做出突出貢獻。這樣， 一舉三得實為好事， 可要真正操作實施， 卻有難以逾越的巨大障礙困難。一曰市場客源難。近年來， 濟南市酒店市場與全國其他大部分省會城市一樣， 供大于求， 嚴重的同質(zhì)化經(jīng)營， 使大多酒店只能靠價格拼搶客源， 互相殘殺， 惡性循環(huán)。僅2004 年， 就有一家投資幾億元的大型五星級酒店破產(chǎn)、兩家四星級酒店改行、三家三星級酒店關(guān)門歇業(yè)， 競爭非常慘烈， 在這種形勢下再擠入酒店市場， 風(fēng)險可想而知。二曰市場定位難。因兩棟樓僅 5000 多平米， 作為高星級酒店， 配套面積根本不夠。若作經(jīng)濟型酒店， 一是房價低， 收入養(yǎng)活不了下崗職工; 二是三、五年后隨消費水平提高， 客人舒適度需求必然增加， 僅能滿足生理需求、不能滿足客人深層次心理需求， 舒適度、豪華度都較低的經(jīng)濟型酒店， 客源也會大幅度衰減。到時必然面臨改造尚無資金積累， 不改造更干不下去的被動局面。星級酒店不能搞， 經(jīng)濟型酒店又行不通。面臨殘酷的市場競爭， 以客房為主的小型酒店究竟應(yīng)該怎樣進行市場定位? 這已成為全國這類小型酒店裝修改造普遍面臨的重大難點! 三曰資金籌集難?，F(xiàn)有廠房只有樓的框架， 連基本的內(nèi)隔墻都沒有， 更不用說酒店必備的整套機電系統(tǒng)， 改造工程量巨大， 僅土建改造就需300 多萬元。據(jù)初步測算， 改造總費用需 1800 萬元左右。 2005 年， 為保證經(jīng)十路兩側(cè)建筑物美觀， 所有樓體外立面需統(tǒng)一粉刷彩色涂料， 工廠沒錢， 城建部門只好決定由政府掏錢施工， 刷點涂料都沒錢， 到哪去湊這 1800 萬? 如果貸款， 銀行更不想為這種新建酒店承擔(dān)風(fēng)險?；I集如此龐大的改造資金， 對這個只生產(chǎn)普通家具的小廠來說， 可謂比登天還難! 四曰設(shè)計施工難。因建筑主體、承重、結(jié)構(gòu)、剪力墻、柱距、層高等全部樓體都已固定， 難 以拆改。土建主體及建筑功能 1985 年當(dāng)初的設(shè)計， 就是廠房、車間和倉庫， 與星級酒店的功能布局要求風(fēng)馬牛不相及。不僅室內(nèi)外裝修裝飾需整體設(shè)計， 整個機電系統(tǒng)如: 鍋爐、中央空調(diào)、消防、上下水管道井、強弱電系統(tǒng)、污水泵、積水坑、膨脹水箱、電梯轎箱、食梯位置、冷凝水處理系統(tǒng)等全部是零， 一切都需要重新設(shè)計施工! 按常規(guī)需找十幾家不同專業(yè)設(shè)計單位， 這些設(shè)計單位水平高低且不說， 但因只懂本專業(yè)， 不懂其他相關(guān)專業(yè)， 如裝修設(shè)計的不懂酒店功能， 機電設(shè)計的不懂裝修， 這樣必然形成 爹死娘嫁人， 個人顧個人!的后果。相互設(shè)計之間工藝技術(shù)矛盾重重， 一旦開工大量浪費， 拆、砸、換????必然造成工程拖期、質(zhì)量隱患、資金大幅超支。這往往就是一個酒店改造預(yù)算 3000 萬， 5000 萬元打不住的重要原因之一。舊酒店改造比新建酒店都難， 更何況是廠房改酒店呢? 酒店裝修改造， 人們往往忽略了一個基本的問題， 即它是一個各專業(yè)緊密相連、十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。包括裝飾裝修在內(nèi)的十幾個專業(yè)設(shè)計密切相關(guān)， 若孤立、靜止、片面看問題， 各專業(yè)相互脫節(jié)， 必然產(chǎn)生大量問題。為保證開業(yè)后裝修效果和實用功能， 各專業(yè)設(shè)計應(yīng)緊密配合裝修設(shè)計， 而裝修設(shè)計的依據(jù)是什么? 這恰恰是決定酒店生死存亡的重大問題。裝修設(shè)計的基本前提是樓層分區(qū)， 樓層分區(qū)的依據(jù)是功能定位， 功能定位取決于市場定位， 市場定位來源于潛在客戶群調(diào)研、競爭對手調(diào)研、自身資源普查等三大調(diào)研， 只有堅持酒店裝修改造決策的客觀性、系統(tǒng)性、科學(xué)性， 才能做到怎樣賺錢就怎樣設(shè)計， 使改造后的酒店起死回生， 提升核心競爭力。這就需要尋找一家精通酒店經(jīng)營管理、能從市場定位、功能布局、樓層分區(qū)， 到土建主體結(jié)構(gòu)改造、機電管網(wǎng)改造、裝修裝飾改造， 一直到酒店籌開管理的綜合系統(tǒng)設(shè)計單位。同時， 這家單位最好又有承擔(dān)酒店裝修改造全部施工管理的能力。若找不到這樣一個能綜合、系統(tǒng)解決問題的單位， 一不留神， 就容易使看似嚴密的招投標程序變?yōu)樵鷮崒嵶哌^場， 導(dǎo)致裝修改造變?yōu)橥彼谰频甑囊话训蹲樱?銀子沒少花， 效果卻不好。但茫茫中國大地， 到哪兒才能找到這樣一家擁有綜合實力的設(shè)計施工單位呢? 這成為該項目實施的又一主要難點。功夫不負有心人， 廠領(lǐng)導(dǎo)在全國各地苦苦尋找， 沒想到卻遠在天邊， 近在眼前， 在濟南市找到了合作伙伴， 這就是中國舜和福思特酒店產(chǎn)業(yè)集團! 該集團擁有四千多名正式員工， 年業(yè)務(wù)量 5 億多元， 但不像其他公司那樣多元化經(jīng)營， 什么都干。而是僅干兩件事， 一是專業(yè)從事酒店裝修改造; 二是專業(yè)從事酒店經(jīng)營管理。兩者緊密圍繞酒店這個核心功能， 從建到管， 培養(yǎng)出一大批懂酒店實用功能的裝修改造設(shè)計施工專家， 同時也培養(yǎng)出了一大批懂酒店工程的酒店管理層。使建酒店與管酒店密切協(xié)調(diào)統(tǒng)一。經(jīng)過十幾年的艱苦創(chuàng)業(yè)和人才積淀， 最終形成具有綜合實力、國內(nèi)罕見的大型酒店產(chǎn)業(yè)集團。先說他們自營的六家酒店， 集團購買或租賃的爛尾樓， 自行進行土建、機電、裝飾裝修各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計與施工， 工廠生產(chǎn)配套裝飾裝修木制產(chǎn)成品， 自行經(jīng)營管理。每家生意都異?；鸨?。水餃不論斤也不論盤， 一個賣八塊， 巴西烤肉人滿為患， 客人就餐像到醫(yī)院看病一樣， 要吃飯先排隊拿號， 等候翻臺。舜和商務(wù)酒店由該集團購買樓體產(chǎn)權(quán)， 從設(shè)計到施工都由集團自行完成， 改造后大獲成功。左鄰右舍四、五星酒店林立， 四星級酒店房價只賣260 元， 但他們通過人性化的新穎設(shè)計、精良細致的工廠化裝修、將客人當(dāng)親人的營銷理念， 平均房價高達 380 元， 開房率95%以上。再說這個集團的酒店專業(yè)設(shè)計。在香港這個全國乃至東南亞國家的設(shè)計之都設(shè)立了福思特 香港 星級酒店設(shè)計院， 聘請了大批有資深閱歷和輝煌設(shè)計業(yè)績的高星級酒店專業(yè)設(shè)計精英， 從天津、北京、河南、河北到江西、珠海、廣西、廣東， 高星級酒店設(shè)計成功作品遍及全國。因設(shè)計任務(wù)應(yīng)接不暇， 每設(shè)計一個酒店必讓其贏利的精品理念， 使設(shè)計大師們不敢過多承擔(dān)設(shè)計任務(wù)， 因此許多老總們不得不托關(guān)系、找路子， 帶著貴重禮品上門拜訪， 洽談設(shè)計。 其設(shè)計的特點第一是實用。一切圍繞酒店營銷搞設(shè)計， 使設(shè)計成為實現(xiàn)酒店營銷戰(zhàn)略的戰(zhàn)術(shù)支撐點， 體現(xiàn)花錢改造是為了營運賺錢的新理念， 同時怎樣省錢就怎樣設(shè)計， 通過設(shè)計選材大幅降低改造工程費用， 花四星級的錢做五星級的酒店， 通過現(xiàn)代高科技手段， 采用新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品， 大量節(jié)能降耗， 降低每日運營費。第二是設(shè)計文化品位高。從酒店整體文化定位到內(nèi)外裝飾的設(shè)計語言， 每個區(qū)域細節(jié)都會營造出與眾不同的文化氛圍， 像看不見又客觀存在的磁場一樣， 緊緊抓住客人的心靈需求， 所以， 這種獨特設(shè)計餐飲必然火、客房必然滿。第三是設(shè)計能力全面、系統(tǒng)。該酒店設(shè)計院根據(jù)改造不同于新建的特點， 專門設(shè)置了酒店改造客源分析部、功能布局部、樓層分區(qū)部、園林景觀部、外立面設(shè)計部、室外燈光及樓體廣告牌匾設(shè)計部、室內(nèi)裝修整體設(shè)計部、家具飾品設(shè)計選材部、土建結(jié)構(gòu)改造部、給排水及鍋爐改造設(shè)計部、中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計部、強弱電智能化系統(tǒng)設(shè)計部、酒店設(shè)備用品集中采供部等部門， 各部門專業(yè)分工、又密切協(xié)調(diào)、圍繞每個改造項目統(tǒng)一指揮管理， 有效解決了過去十幾個設(shè)計單位矛盾重重、相互脫節(jié)、責(zé)任不清、業(yè)主遭殃的酒店改造設(shè)計難題。 福思特!的改造施工能力也與眾不同。一是工廠化裝修淘汰了民工現(xiàn)場手工施工的落后工藝， 用6800 萬元的進口流水線生產(chǎn)成已噴漆產(chǎn)成品， 現(xiàn)場直接安裝。將大堂總臺、墻面造型、門窗套與裝飾工藝門、踢腳線、護角線、壁柜、酒吧、隔斷、博古架、固定家具等全部實現(xiàn)工廠化裝修， 工期短、壽命長， 品質(zhì)高、價格低， 無噪音、垃圾、污染， 真正做到綠色環(huán)保， 竣工當(dāng)日即可營業(yè)。二是具有建設(shè)部壹級施工資質(zhì)、公安部防火門甲級生產(chǎn)資質(zhì)、 14001!質(zhì)量環(huán)保及 9000! 國際認證早已通過， 是高科技、嚴管理的大型正規(guī)裝飾公司， 2000 多名專業(yè)技術(shù)施工人員， 有效保證了設(shè)計效果得以真正實現(xiàn)。如果能與這樣的產(chǎn)業(yè)集團合作， 設(shè)法讓該集團再投入巨額改造資金， 上述三大難題不就迎刃而解了嗎! 經(jīng)過雙方洽談， 集團領(lǐng)導(dǎo)深知這個項目運作的巨大難度與投資風(fēng)險， 但解決下崗職工生活保障的社會責(zé)任感和 藝高人膽大!的綜合實力， 使集團領(lǐng)導(dǎo)痛下決心， 這個忙一定要幫， 這個項目一定要上! 于是達成了雙方合作經(jīng)營的聯(lián)合協(xié)議: 工廠出廠房， 出部分下崗職工， 集團出全部改造資金， 并負責(zé)包括裝飾裝修在內(nèi)的各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計、改造施工和改造后的日常經(jīng)營管理。一場緊張而有序的改造大會戰(zhàn)逐漸拉開序幕， 一個個難以逾越的障礙困難正等待著他們?nèi)タ朔?改造能否成功? 具體如何實施?